大家好，今（jīn）天和大家（jiā）聊（liáo）一聊（liáo）"唯一住房强制执（zhí）行"这（zhè）个问题（tí）。


        现在有规定唯（wéi）一住房也（yě）是（shì）可以强制拍卖的，以前规（guī）定唯一住房不太好拍卖，或者（zhě）是以大换小的方式去处置，大房换（huàn）小（xiǎo）房，现在有明确的规（guī）定，唯一住房也是可以（yǐ）拍卖的，但要符合三个条件:

        第一，个人（rén）直系亲属名下有可居住的房子，比如父母，孩子，丈夫或者妻子名下有其它住房，就说（shuō）明有地方住（zhù），这（zhè）样个人的（de）唯一（yī）住房也可以拍卖。

        第二，留5至8年租金，比如（rú）说你的住房现在拍卖（mài）市场价（jià）是200万，租金一（yī）个（gè）月是5000块，一年是6万，给你（nǐ）留5到8年的租（zū）金，5年（nián）30万，8年48万，我就（jiù）给你留50万，这个房子200万拍掉，给你（nǐ）留50万，让你可以在同一（yī）小区（qū）找一套同样的（de）房子租5-8年（nián），这（zhè）也是可以拍卖的。

        第三（sān），别（bié）人如果起诉你以后，你就把自己的房子都卖了，造成名下没有房子，或者是名下只有一套房子，这样被发现的话，也可以处置唯（wéi）一的房（fáng）产（chǎn），因为你这个其实不是唯一，只（zhī）是在人家起诉了你以后，你再去（qù）卖了其他房子，这种（zhǒng）情（qíng）况也可以拍卖。

        符合以上这三个条件都（dōu）是可以处置唯一住房的，但还要（yào）注意（yì）另外两种情况，一般（bān）人很少（shǎo）会注意，户口（kǒu）和居住权（quán）。


        首先是户口问（wèn）题。现在（zài）的房产拍卖公告里面会写的很清楚是否有户口，如果说我（wǒ）楼克佳欠了你（nǐ）们的（de）钱，但是我的父母，老婆（pó），孩子的户口在里面，就（jiù）是有居住权，到时候房子你拿去拍卖，但是我（wǒ）还（hái）是（shì）可以在（zài）里面住一辈子，这个（gè）是（shì）户口的问题。所以（yǐ）要看一下里（lǐ）面（miàn）是否有户口，有（yǒu）户口的话，导致清房就比较困难，人家有户（hù）口你（nǐ）怎么赶。特别是有（yǒu）一（yī）些房子卖（mài）不（bú）上（shàng）价格，价（jià）格（gé）上不（bú）去（qù），你看看市（shì）值一（yī）千万的房子，但可能没有人要（yào），因为（wéi）公（gōng）告里写清楚房子有三个五个户（hù）口，法（fǎ）院（yuàn）不负责处（chù）理，需自（zì）行解决（jué）。因为法律规定法院拍（pāi）卖的房子，法院不能（néng）强制迁掉户口，市场上正常的买卖里面（miàn）有（yǒu）几个户（hù）口可以强（qiáng）制迁掉，但法（fǎ）院拍卖是不能强制迁（qiān）户（hù）口的。


        所以在（zài）办（bàn）理房产（chǎn）抵押借款的时候（hòu），一定要（yào）查一下里（lǐ）面是（shì）否有户（hù）口（kǒu）。如果有户口，就要（yào）他写一个证明，证明已知房子抵押给了谁，如果拍卖以后，我将自动（dòng）把这个户口迁掉。把这个手续做掉（diào），相对来说更稳妥，这是（shì）户口的问题，你（nǐ）们千万要注意。


        第二是今年的民（mín）法典规定了居住权（quán）。抵押前你可以去（qù）房地产交易中心查看一下房产里面有没有居住权，有的人为了避税或者是限购（gòu），父母出钱，房（fáng）产证名字是写的（de）儿子（zǐ），但（dàn）父（fù）母（mǔ）为了保证他（tā）们的权益，可以（yǐ）申（shēn）请一个居住权，可以十年、二（èr）十年（nián）甚至是住到去世，一辈子都居住在里面（miàn）。之后（hòu）儿子缺钱（qián）拿房子出去抵押借款，还不出后（hòu）法院（yuàn）处理。房子你可以去拍卖，产（chǎn）权（quán）归你，但是你要（yào）住的话必须20年以（yǐ）后，所（suǒ）以这个居住权你们也要去（qù）交易中心（xīn）查一下，把户口的问题解决了，把居住权的问（wèn）题解决了，唯一住房拍卖的（de）话，价格（gé）也可以拍的高，后续人家入住（zhù）也没有什么（me）问题了（le）。

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